후순위담보대출 알아두면 좋은 후순위아파트담보대출 제대로 받기

후순위담보대출 알아두면 좋은 후순위아파트담보대출 제대로 받기

 

아파트 담보대출 관련 관심이 있다거나 한도가 부족하신 분들 이라면 "추가담보대출" 관련 검색을 하거나 확인해 보신적이 있으실 텐데요.

 

 

후순위담보대출이란?

 

기존 아파트 담보대출 (선순위대출)을 보유하고 있는 가운데 추가적인 융자를 통해 돈을 빌리는것을 의미 합니다. 일반적으로 2순위라고 부르기도 하며 후순위라고 부르기도 합니다. 개인 설정이나 또다른 금융사를 추가하게 된다면 3순위까지 가게 될 수 있기도 합니다.

 

신용대출은 금융사에서 돈을 빌리면 그대로 마무리가 됩니다. 이처럼 숫자가 붙지 않습니다. 하지만 담보대출은 조금 다릅니다. 그 이유는 무엇일까요? 주택, 아파트, 빌라, 오피스텔 등을 담보로 설정했을 때 만약의 상황에 연체를 하게 되었다면 회수를 할 수 있는 권리라고 생각을 하시면 됩니다.

 

금융사 입장에서는 돈을 돌려받을 방법이 없을 때, 회수의 일환으로 경매를 통한 매매로 일정 금액을 확보하게 됩니다. 이 때, 우선순위를 가져갈 수 있는것이 설정된 금융사 순서 입니다.

 

따라서 순위가 뒤로갈수록 빌려준 돈을 회수할 가능성이 낮아 집니다. (최악의 상황에서 말이죠) 그렇기 때문에 순위가 뒤로가거나 LTV 한도를 높게 책정할수록 금융사에서 안전장치를 마련하게 되는데 그것이 바로 이자율 입니다.

 

후순위담보대출은 보편적으로 아래와 같을 때, 활용 됩니다.아파트를 보유하고 있는 상태에서 크게 세가지 정도 상황이 있습니다.

 

1. 기존 보유하고 있는 담보대출 금리가 높아 대환대출을 고려하는 경우
2. 신용대출로 한도가 부족하고 이자율이 만족 스럽지 않은 상황
3. 신용등급이 좋지 않아 담보를 설정하지 않으면 한도가 나오지 않는 경우

 

기존대출의 금리가 높은 경우

 

신용대출이나 담보대출들의 기존대출의 금리가 높은데, 가장 저렴하게 대환 할 수 있는 방법은 후순위대출입니다. 2금융권에서 시행하는 아파트후순위대출이 한자리수 중반대에서 시작하는걸 보면 시중은행 신용대출이 아닌이상 그 어떤 대출과 비교하더라도 낮은금리라고 볼 수 있습니다.

 

참고로 정부지원 신용대출의 새희망홀씨가 6~7%이고, 햇살론이 8~9%입니다. 부동산담보대출의 경우에도 비슷하게 적용이 되는데요. 담보대출의 경우에는 진행기간이 긴편이고, 현재의 조건이 안좋다면 중~고금리로 받을 수 밖에 없습니다.

 

그런 분들이 부동산 가격 상승이나 신용등급 상승, 안정적인 소득활동등 조건이 괜찮아지시면 충분히 대환이 가능합니다. 대환할때는 기존 대출의 중도상환수수료를 잘 봐야 하는데 신용대출과는 다르게 금액이 크다보니 1~2%차이만 나도 집값이 오르지 않는다면 대환시 중도상환수수료만큼 본인의 자금이 필요할 수도 있습니다.

 

자금이 많이 필요하지만, 신용대출로 한도가 부족할 때

 

사업하시는 분들이 사업 자금으로 필요하다거나, 기존에 보유한 부동산으로 추가매매를 희망하시는 분들이 진행하는경우가 많습니다. 무직자/직장인보다는 개인사업자쪽이 유리하기도 합니다. 법인사업자는 업력이 좀 되야합니다 그리고 정부규제가 강력하기 때문에, 그 부분에 대해서도 잘 생각해야 합니다.

 

 

신용이 좋지 않아 담보설정 없이 한도가 발생하지 않을 때

 

연체를 하고 있거나, 과거 연체이력등이 있어서 당장에 급한걸 해결 할 수 없는 상황일때 자주 사용합니다 예를 들면 어차피 경매넘어가면 자신이 얻을 수 있는 금액이 매우 적어지므로, 그럴바에는 차라리 대출을 받는경우가 대부분입니다.

 

대부업체는 기준 금리도 다르고 지역마다 취급하는 물건도 다릅니다. 서울, 인천, 대전, 대구, 부산, 광주, 울산, 천안, 세종, 경기도(시세가 높게 형성된 곳), 광역시등을 선호하며 비교적 KB시세가 낮게 형성된 지역은 선호하지 않는 경향이 있습니다. 같은 가격의 부동산이라고 해도 지방과 수도권의 차이를 둘 정도로 내부기준을 다르게 두는 편입니다. 하지만 무조건적은 아니고 금융사마다 차이가 존재하니 이를 비교해 보셔야 합니다.

 

단점은 이자율 입니다. 보편적으로 대부업체를 통해 후순위 담보대출을 알아보게 된다면 6%~19% 사이로 편차가 크게 존재 합니다. 따라서 가능하다면 농협, 신협, 새마을금고 등 상호금융 또는 보험사, 저축은행, 캐피탈 등 2금융권에서 마무리 하는것이 유리하기는  합니다.

 

 

2금융권 후순위 아파트 담보대출 평균 기준치

대상	부동산을 소유하고 계신 모든 분들
분류	아파트, 빌라, 오피스텔등 공시지가나 KB시세가 나오는 곳 (시세없을시 개별감정)
지역	전 지역 취급 가능 (수도권이 유리)
LTV	평균적으로 80~95%
대출한도	금융사마다 차이가 존재
대출금리	5~12%
대출기간	36개월~120개월
상환방식	만기일시상환, 원리금균등분할상환
신용등급	NICE 8 / KCB 8
소득조건	무직자, 주부, 프리랜서 가능

 

현실적으로 후순위 담보대출 이용을 고려하는 대부분은 은행권 LTV 및 한도 부족으로 2금융권을 알아보시는 분들이 대부분 입니다. 하지만 위의 표에서 확인 할 수 있는것처럼 포괄적으로 범위를 넓히면 그 격차가 저마다 차이가 존재한다는 사실도 확인 할 수 있습니다.

 

또한 우대를 하는 기준도 다릅니다. A저축은행은 개인사업자를 우대해서 직장인은 신청이 되지 않습니다. B보험사는 반대로 개인사업자는 담보대출 한도 발생이 되지 않고 오로지 직장인만을 대상으로 하기도 합니다. 이처럼 우대를 하는 기준들이 모두 다르기 때문에 이러한 모든 제반 사정을 일반인의 기준으로 알기란 쉽지 않습니다.

 

 

매달 1일을 기준으로 총량이 달라지는것도 고려해야 하는 부분 입니다. 매달 금융사마다 일정 금액을 정해놓고 담보대출을 운영 합니다. 예를들어 한달에 100억 이라고 한다면 내 신용이 아무리 좋다 하더라도 위 금액이 마감이 되었다면 다음달로 순위가 밀려날 수 밖에 없습니다.

 

과거보다 최근들어 이런 총량제를 시행하는 곳들이 늘어나고 있습니다. 위의 예시는 100억을 기준으로 했지만 금융사에 따라 50억 또는 그 이하로 타이트 하게 운영을 하기도 하니 이에 대한 부분들도 정확하지는 않지만 사전에 이런것들이 있구나 정도는 알아두시면 도움이 됩니다.

 

이처럼 신용대출이나 선순위와는 다르게 후순위담보대출은 여러가지 변수가 너무나도 많이 존재 합니다. 따라서 금융사 별 비교 할 수 있는 곳들을 통해 사전에 3~5곳 정도는 조회 전, 대략적인 기준들이나 이달의 변수들을 미리 파악하시고 운영하시는것이 유리 합니다.