후순위 아파트 담보대출 4가지 조건, 금리비교
- 경제
- 2022. 10. 28.
후순위 아파트 담보대출은 선순위로 담보대출 이용시 한도가 나오지 않는다거나 기존 사용하고 있는 가운데 추가적인 자금이 필요할 때, 아파트를 담보로 잔여 LTV 이내에서 추가대출을 받는 것을 의미 합니다.
금융기관마다 대출한도 및 이자율에 차이가 있으며 조건 또한 조금씩 다른 모습을 보이고 있습니다. 어떠한 특징을 가지고 있는지 살펴보도록 하겠습니다.
후순위 아파트 담보대출 이란
2순위라고 부르기도 하며 기존 담보대출을 보유하고 있는 가운데 받았던 것을 그대로 두고 추가적인 대출을 받는것을 의미 합니다.
금융 회사의 입장에서는 차주가 원금과 이자를 갚지 못하게 되면 손실을 입을 수 밖에 없는 구조 입니다. 채권최고액 자체가 1순위 부터 회수를 할 수 있는 권한이 있기 때문 입니다. 그렇기 때문에 이러한 위험 부담을 줄이기 위해 선순위와 단순 비교했을 때, 이자가 높은 경우가 대부분 입니다.
하지만 기존에 LTV 부족으로 인해 처음부터 10% 이상의 고금리를 사용하고 있었다면 상황에 따라 갈아타기가 가능한 여건이 되기도 합니다.
아파트 후순위 담보대출을 고려해야하는 상황
- 기존 이용하고 있는 대출의 금리가 높아 대환 또는 갈아타기를 하면서 추가적인 자금 이용을 원하는 경우
- 신용대출로는 한도가 발생하지 않거나 이자율을 낮추고 싶은 경우
- 신용등급 6등급 이하로 은행권 대출이 불가능하여 2금융 이하의 고금리 신용대출을 사용해야 하는 상황
- 무직자 이거나 주부, 재직 및 사업기간 미달로 은행권 신용대출이 어려운 상황
후순위 아파트 담보대출 4가지 방법
큰 틀에서 봤을 때, 주거래은행, 상호금융, 2금융권, 대부업체와 같은 4가지 방법을 주로 활용 합니다. 하위 기관으로 내려갈수록 이자 부담은 높아지게 되지만 한도는 더 많이 사용 할 수 있다는 장점도 가지고 있습니다. 개인사업자는 아파트 시세의 99% 까지 가능한 곳도 있지만 가능하다면 연체 하지 않는 범위 내에서 적정 금액만을 신청해야 합니다.
1. 은행권 후순위 아파트 담보대출
아파트 시세의 60% 전후로 주로 이용이 가능 합니다. 따라서 주거래은행 및 1금융을 통해 후순위담보대출을 이용하고자 한다면 선순위 비율이 40%를 넘지 않아야 합니다.
예를들면 아파트 시세가 4억 이라고 가정을 했을 때, 기존에 가지고 있는 담보대출이 1억 5천만원 이내였을 때, 신용대출과 비교해 한도나 금리에서 우위를 점할 수 있습니다.
2. 상호금융 후순위 아파트 담보대출
단위농협, 새마을금고, 신협이 여기에 해당 합니다.은행과 비교했을 때, 금리의 차이가 나지 않지만 금융법상 DSR을 10%정도 추가로 활용 할 수 있어 추가적인 한도가 가능 합니다. 직장인은 75% 전후로 개인사업자는 85% 까지도 신청을 할 수 있습니다.
다만, 상호금융은 각 영업점마다 개별적 주체로 인정이 되는 곳들이 대부분인만큼 매달 상황에 따라 다양한 변수가 발생 할 수 있습니다. 상호금융권을 활용하게 된다면 특판이나 인터넷등을 통해 같은 금융사라 하더라도 두세곳 정도를 비교해 보고 결정하는것이 유리 합니다.
3. 2금융권 아파트 후순위 담보대출
보험사, 캐피탈, 저축은행이 여기에 해당 합니다. 여기서 부터는 어떤 방침으로 운영을 하느냐에 따라 한도도 금리도 편차가 생각보다 크게 벌어 집니다.
각각의 장점을 살리거나 수익률을 고려해 영업을 하는데 직장인을 우대하는 곳이 있는가 하면 개인사업자만 취급을 하는 곳도 있습니다. 선순위를 그대로 두고 추가적인 자금을 활용하고자 하는데도 불구하고 금액이 부족하다면 감액등기를 통한 한도 증액이 가능하기도 합니다.
한도는 LTV 80%~99% 이내이며 이 비중이 높을수록 금리가 올라갑니다. 한가지 팁을 드리자면 가능 여부를 확인할 때, 비율별로 금리를 체크해 보면 판단하는데 도움이 될 수 있습니다.
예를들어 70%를 사용했을 때 이자율, 80%를 사용했을 때 금리 등 가능 여부 확인 시, 이와 같은 부분을 모두 한번에 체크하는것이 가능하니 여러번 확인을 하기 보다 처음 알아볼 때, 이와 같은 방법을 활용하면 좋습니다. 필요한 금액이 2억이지만 1억 5천만원을 신청한다고 했을 때 금리가 5% 지만 2억이라면 8% 이상이라면 고민을 하게 될 수 밖에 없습니다.
4. 대부업체 후순위 아파트 담보대출
담보대출을 이용 할 수 있는 마지막 단계 입니다. 따라서 이 부분은 위의 상위 금융사에서 모두 부결이나 거절이 되었지만 급하게 돈을 필요로 하게 된다면 알아보셨으면 합니다.
금리는 신용 8등급 이하를 기준으로 했을 때 10%~19% 이내 입니다. 어쩌면 신용대출과 비교했을 때, 큰 차이가 없는 수준 입니다. 하지만 저신용자에 해당 하거나 이곳에서 가능 여부를 확인 하는 경우 개인 설정이 포함되어 있는 분들이 적지 않습니다.
금리는 높지만 서류를 준비하고 한도가 발생을 하면 신청 부터 승인까지 빠르면 하루 이틀만에도 가능한만큼 속도는 빠른편 이라고 할 수 있습니다.
개인사업자 후순위 담보대출
직장인과 비교했을 때, 개인사업자의 후순위 사용비중이 월등히 높습니다. 이는 금융감독원에서 발표한 통계를 봐도 쉽게 확인이 가능 합니다. 2021년과 2022년을 기준으로 자영업자의 평균 LTV 사용 비중은 85% 입니다. (2금융권 기준)
그 이유는 DSR 규제와 관련이 있습니다. 생활안정자금은 한도가 매년 2억으로 정해져 있습니다. 하지만 사업운영자금으로 신청을 하게 되면 이런 규제를 피할 수 있고 LTV의 한도가 늘어 나게 됩니다.
한동안 직장인 이라 하더라도 신규 사업자 신청을 통해 한도를 늘리는 편법을 사용하는 것이 2금융권에서는 일반적인 방법이었지만, 최근 이와 관련한 언론이나 뉴스에서 문제를 제기하고 과거에 비해서는 쉽지 않은것도 사실 입니다.
직장인보다 개인사업자의 후순위담보대출이 유리하기 때문에 배우자 명의로 사업자를 개설하는 방법을 사용하기도 합니다. 이 부분은 오직 한도를 높이고 아파트 시세 대비 최대한 사용자금을 받고자 할 때, 암암리에 진행 된다고 할 수 있습니다.
후순위 아파트 담보대출에 대해 알아보았습니다. 현재 아파트 시세의 어느 정도 금액이 필요느냐에 따라 여러가지 전략을 세워 볼 수 있습니다.
신청하는 금액단위가 적지 않기 때문에 상환 기간에 따른 매달 갚아나가야 하는 금액을 비롯해 중도상환수수료 등 여러가지 제반 사항을 꼼꼼하게 비교해 보고, 가능한 여러곳을 비교할 수 있는 곳에서 신중히 결정을 하셨으면 합니다.