주택담보 생활안정자금대출 한도 LTV DSR 2억 규제 완화

주택담보 생활안정자금 대출에 대해 알아보겠습니다.

 

본인 소유 또는 공동명의 아파트 및 주택을 담보로 대출을 받는 주담대는 크게 나누었을 때 구입자금, 경락자금, 사업운영자금, 생활안정자금으로 분류해 볼 수 있습니다.

 

가계 생활의 안정을 위한 대출이라고 한다면 기준이 까다롭게 적용되지 않고 가장 쉽다고 생각할 수 있지만 현실은 그렇지 않습니다. 규제가 완화되기 전까지만 하더라도 연간 한도가 2억으로 제한이 되어 있으며 DSR 및 LTV의 영향으로 부결이 되는 분들이 생각보다 적지 않습니다.

 

2023년부터 바뀌는 주택담보 생활안정자금 대출 한도, 조건 및 DSR 등에 대해 상세하게 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

주택담보 생활안정자금 대출 이란 무엇일까?

작년까지는 제한이 있어 LTV 및 담보대출을 사용하고 있지 않다 하더라도 연간 2억 원까지만 신청할 수 있었습니다. 사업용도가 아닌 가계 자금 용도로 활용은 한다고 하더라도 이와 같은 규제를 적용받고 있었습니다.

 

이밖에 일부 은행은 생활안정자금으로 신청 시 전세금을 반환하는 자금은 이용을 할 수 없도록 개별적으로 분류해 놓은 곳들도 있습니다.

 

주택담보 생활안정자금 대출 DSR

요즘처럼 아파트 시세가 하락을 하고 있는 시점에서 한도도 문제가 되겠지만 거절이 되는 가장 큰 비중을 차지하고 있는 것이 바로 dsr입니다. 그동안 주택담보대출을 이용 시 DTI가 우선시 되었습니다. 하지만 dsr이 추가되면서 연간 총부채원리금상환핵을 기준으로 하게 되면서 소득 증빙 여부가 이전보다 중요하게 바뀌었습니다.

 

1 금융권은 DSR 40% 까지만 적용이 되고 2 금융권은 50%까지 적용이 됩니다. 이 기준은 주택담보대출 및 신용대출을 포함해 내 명의로 되어 있는 부채가 1억 이상이면 자동으로 적용됩니다. 따라서 주담대를 보유하고 있다면 대부분이 dsr의 규제를 받게 된다고 할 수 있습니다.

 

생활안정자금에 대한 연간 2억 원의 한도는 폐지되었다 하더라도 소득 증빙 또는 LTV 부족으로 인해 사실상 대부분의 주택담보 생활안정자금대출은 2 금융권에서 이루어진다고 할 수 있습니다.

 

 

그동안 1 가구 1 주택자만 대상이 되었다면 현재는 1 가구 2 주택 및 다주택자라 하더라도 완화된 LTV 적용 범위 안에 포함이 된다면 신청을 할 수 있습니다.

 

주택담보 생활안정자금 한도

금융위원회가 주담대 대환을 쉽게 할 수 있도록 기존 대출 시점의 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용하기로 결정했습니다.

 

지난 10일 금융위는 '제3차 부동산 관계장관회의' 및 '2023년 금융위원회 업무보고'에서 발표된 내용을 이행하고자 오는 20일까지 업권별(은행·보험·저축·여전·상호) 감독규정 개정안에 대한 규정변경예고를 실시합니다. 시행일은 2023년 3월 2일부터 적용됩니다.

 

원칙적으로 주택담보대출 대환은 신규대출로 취급해 대환시점의 DSR을 적용해 왔다. 앞으로 1년간은 대환 시 기존 대출시점의 DSR을 적용해 금리상승·DSR 규제강화 등으로 인한 기존 한도가 줄어드는 것을 방지하기 위한 목적입니다. 생활안정자금 목적 주택담보대출 한도 '2억 원'도 폐지 부분도 여기에 포함되어 있습니다.

 

 

주택담보 생활안정자금 및 구입자금 LTV 계산

다주택자와 주택임대·매매 사업자의 주택담보대출은 규제지역에서 LTV(주택담보대출비율) 30%까지 허용하고, 비규제지역에선 LTV 60%가 적용 됩니다.

 

임차보증금 반환 목적의 대출 시 제한됐던 투기·투기과열지역 내 15억원 초과 아파트에 대한 대출 한도(2억원), 규제지역 내 9억원 초과 주택 전입 의무, 2주택자 규제지역 담보대출 시 다른 주택 처분의무, 3주택 이상 규제지역 내 대출 금지 규제도 폐지 됩니다.

 

서민·실수요자의 규제지역 내 주택담보대출 한도(6억원)도 폐지돼, LTV와 총부채원리금상환비율(DSR) 범위 한도 내 자유롭게 대출이 가능하게 변경 됩니다.

 

 

다만 생활안정자금은 기존 주담대에 추가 자금을 사용하는 구조로 운영이 되어 후순위 또는 2순위와 비슷한 개념이라고 할 수 있습니다.

 

이로인해 선순위로 이용 하고 있는 주담대의 채권최고액 설정 여부에 따라 한도 및 LTV가 달라질 수 있습니다. 8억 주택으로 단순한 가정을 한다면 일반 지역인 경우 선순위를 포함 5억 6천만원이 한도가 됩니다. 하지만 채권최고액을 제외한 나머지 금액만큼만 신청이되어 실제 이용 가능한 LTV 및 한도는 이보다 적게 책정이 됩니다.

 

 

2023년 생활안정자금 트렌드는?

보편적으로 활용되는 선순위 + 생활안정자금을 개별적으로 이용하는 방법 이외에도 선순위 대환을 하면서 주담대 총금액을 늘리는 방법도 최근 선호되고 있는 방법 가운데 하나 입니다.

 

예를 들어 시세가 5억인 아파트에 2억 5천만원의 주담대를 보유하고 있는 가운데 생활안정자금 신청을 하는 경우 LTV70%에 해당 하는 3억 5천만원 또는 2금융권을 통해 80% 4억원을 이용하는 방법입니다. 이 때, 기존 사용은 상환을 하게 되며, 나머지 차액을 추가자금으로 활용하는 방식 입니다.

 

1금융권을 고려하고 있는 차주는 대부분 평균 30~40% 이내에 기존 LTV를 사용하고 있거나 변동금리에서 고정금리로의 전환을 고려하면서 추가자금을 알아보고자 하는 경우 이용하는 케이스가 많습니다.

 

2금융권은 아파트시세의 하락 또는 소득대비 DSR 40%를 초과하여 50% 까지 10% 여유가 있는 곳을 통해 가능한 가용 할 수 있는 한도를 늘리는 방법을 선택하고 있습니다. 각각 서로 장단점이 있는 만큼 비교 후, 결정해야 합니다.

 

 

서울, 경기지역을 비롯해 대전, 대구, 부산, 울산, 광주, 인천, 수원, 세종 등 광역시 및 시단위를 우대하는 곳들이 있거나 시외 지역에 대해서는 LTV 적용 비중을 60% 이내로 제한하거나 아파트 시세의 하락이 큰 지역에 대해서는 내부심사 기준으로 거절을 하는 곳들도 있으니 이런 부분들에 대해 꼼꼼하게 체크해 보는것을 권해 드립니다.