전세퇴거자금 대출 한도, 신청 방법, 조건, 서류 (전세금 반환 대출)
- 경제
- 2023. 7. 26.
전세퇴거자금 대출 한도, 신청 방법, 조건, 서류 (전세금 반환 대출)에 대해 정리해 보겠습니다. 2023년부터 부동산 규제를 일부 완화했습니다. 그럼에도 불구하고 체감적인 느낌은 그다지 와닿지 않습니다. 기준금리 인상으로 인한 상환금액에 대한 부담과 여전히 부담으로 작용하고 있는 DSR 규제 때문이기도 합니다.
세입자에게 반환해야 하는 전세금을 돌려줘야 하는 상황에서 다른곳에 사용을 하고 있어 현금이 부족할 때, 금융기관의 도움을 받아야 합니다. 전세퇴거자금대출 후기들을 보면 크게 3가지 정도로 마련을 하고 있는데 개인에 따라 방식이 서로 다를 수 있으니 기본적인 내용들을 참고 후, 목적에 맞게 이용하시면 좋을 것 같습니다.
전세퇴거자금대출 이란?
임차보증금반환, 전세금 반환 등의 이름으로 운영되고 있습니다. 세입자의 계약이 만료 되고, 더이상 연장 계약을 하지 않는 상황에서 보증금을 돌려줘야 하는 금액을 빌리는것을 말합니다.
주택담보와 유사한 성격을 보이고 있지만 공식적으로 운영이 되는 기준은 조금 다르다고 할 수 있습니다. 내가 사용해야 하는 금액이 아닌 돌려줘야 하는 금액 만큼만 사용이 가능 합니다.
전세퇴거자금대출 조건
금융사에 따라 차이가 있습니다. 1금융권과 2금융권은 LTV 비중도 다르고 DSR 적용 범위도 서로 다릅니다. 신청을 해야 하는 금액이 어느정도나 되는지에 따라 다른 서택을 할 수 있게 됩니다. 1금융권은 우리은행, 하나은행, 국민은행, 농협, 신한은행 등이 있습니다.
KB부동산 시세가 15억 이상을 초과하느냐 그렇지 않느냐에 따라 취급이 가능한 곳들이 있기도 하지만 애초에 신청을 할 수 없는 금융사도 있습니다. 내부 규정이 조금씩 다른만큼 전세 퇴거 자금 대출 15억 이상이라면 보다 신중히 조건들을 체크해 봐야 합니다.
전세퇴거자금대출 실거주
세입자의 계약이 만료되는 시점에 실제 거주를 목적으로 담보대출을 이용하는 방법 입니다. 일반적으로 반환자금은 아파트 시세가 아닌 전세보증금의 일정 비율만큼만 빌릴 수 있습니다.
실거주 목적으로 융자를 받는다면 1주택자, 2주택자 등 목적에 따라 LTV 만큼 한도가 산출 됩니다. 따라서 한도만 놓고 본다면 아파트 시세와 비교했을 때 가장 많은 금액을 신청 할 수 있습니다.
1주택자 전세 퇴거자금대출 이라면 실거주 목적으로 전입을 한다고 했을 때, 문제가 될 부분이 없습니다. 오히려 추가적인 금액까지 사용을 하면서 반환 자금이 아닌 일반 주담대와 금리나 조건등을 비교해 보는것도 가능 합니다.
2주택자 이상의 다주택자는 실거주 목적 이외에도 지역 및 규제에 따라 LTV 사용 비중이 달라 질 수 있습니다. 이와 관련해 가장 많이 사용되는 편법은 하단에 조금 더 자세하게 다루도록 하겠습니다.
전세퇴거자금대출 dsr 부결
가장 많이 부결이 되는 이유 가운데 하나가 DSR 입니다. 최근 부동산 시세의 하락으로 인해 역전세가 발생하는 지역이 늘어나고 있습니다. 서울, 대전, 대구, 부산, 광주, 울산, 수원, 세종시, 김포, 인청 등 시세를 그대로 유지하고 있는 곳들도 있지만 하락해 역전세 상황이 광범위하게 퍼져 있습니다.
이로인해 집주인은 물론 세입자까지 피해를 볼 수 있는 가능성이 높아집니다. 올해 4월을 기준으로 전세보증금을 돌려주지 못해 주택도시보증공사인 허그가 대신 지급한 전세 보증사고 금액은 2조원 가까이나 됩니다. 이로인해 한시적으로나마 규제를 완화해야 한다는 이야기들이 나오고 있습니다.
전세금을 돌려줘야 하는 상황에서 전세금반환대출을 받을 때 소득이 적거나 은퇴 후 수익 산정이 정확하지 않을때 문제가 발생 합니다.
총부채원리금상환비율이라고 불리는 DSR 규제 때문에 신청 자체가 쉽지 않고 돌려줘야 하는 만큼의 금액이 나오지 않기 때문 입니다. 이로인해 퇴거자금은 대부분 DSR 규제를 50%까지 완화하고 있는 2금융권을 통해 대부분 이루어지고 있습니다.
현재 거론되고 있는 대안은 퇴거자금에 한해 DSR을 한시적으로 적용하지 않는 방안 입니다. 현 시점에서는 1억을 기준으로 연간 소득이 은행권 기준 최소 1,500만원 이상이 되어야 합니다.
만약 규제 해제가 통과 된다면 세입자에게 돈을 돌려주는것도 수월해질 뿐만 아니라 새로운 세입자를 들이면서 부족한 만큼만 이용을 할 수 있어 자금의 압박에서 조금이나마 자유롭게 됩니다. 하지만 거론만 되고 있으며 언제 시행이 될지는 미지수 입니다.
전세퇴거자금대출 이자 & 한도
DSR 규제를 비교적 완화해서 적용 받는 2금융권을 기준으로 했을 때 평균 이자율은 5% 전후 입니다. 2023년 7월 부터 코픽스 금리가 상승함에 따라 전체적으로 상향되는 움직임을 보이고 있습니다.
사용할 수 있는 한도 금액도 차이가 있습니다. 전세보증금의 80% 까지 사용을 할 것인지 아파트 LTV 70%, 80%, 90% 까지 최대한도만큼 이용을 할 것인지에 따라 달라집니다. 후자의 경우 실거주를 목적으로 했을 때 활용 할 수 있습니다.
두가지 편법
전세퇴거자금대출 후기 들을 보면 원하는 만큼 한도가 발생하지 않았을 때, 2가지 정도의 다른 방식으로 자금을 마련하기도 합니다.
첫째, 개인사업자를 소지하고 있다면 사업자금의 형태로 반환자금을 마련할 수 있습니다. DSR의 규제를 적용 받지 않기 때문에 소득과 관계없이 한도 산출에 유리하다는 부분이 장점 입니다.
하지만 최근 금융사마다 기준들을 강화하고 있어 자금 용도를 설명해야 한다거나 3개월 이후 어디에 사용을 했는지 증빙을 해야 회수를 하지 않는 곳들도 있으니 꼭 비교해 보시고 사용해야 합니다.
둘째, 1가구 2주택자 이상 다주택자에 해당 한다면 단기간 사용을 목적으로 하는 무설정아파트론 등의 방법이 활용되기도 합니다. 금융사마다 차이가 있지만 최소 1천만원 부터 최대 2억원 까지 등기 설정 없이 거주를 하고 있지 않더라도 신용으로 돈을 빌리는 방식 입니다.
신용점수가 높을수록 금리를 낮출 수 있고 한도가 높아지는 만큼 부부사이라고 한다면 부채가 적은 배우자 이름으로 신청을 하고 가능 여부를 알아봤을 때 효율적인 방법 입니다. 상환기간을 보면 금융사마다 차이가 있지만 최대 10년 까지 만기상환이 가능하기도 하고 최저금리는 4% 후반대 부터 입니다.
전세퇴거자금대출 서류
- 주민등록등본
- 가족관계증명서
- 주민등록초본
- 지방세세목별 과세 증명서
- 국제납세증명서
- 지방세납세증명서
- 인감증명서
- 전입세대열람
- 임대차계약서 사본
- 재직증명서
- 근로소득원천징수영수증
- 인감도장
- 신분증
- 등기권리증 등
전세퇴거자금 대출은 금융사마다 서로 다른 조건과 기준들을 적용 합니다. 기준금리를 비롯해 올리고 내리는 시점도 저마다 조금씩 다릅니다. 원하는 한도, 금리, 필요한 시기 등 각각 다른 상황에 놓여있을 수 밖에 없습니다. 급하게 서둘러야 하기도 하고, 간혹 후기들을 보면 퇴거일이 2주도 남지 않았는데 급하게 알아보시는 분들도 있습니다.
전세금 반환 관련 금리비교 사이트등을 활용해 본다면 신용하락없이 현 시점에서 한도가 가장 많이 나오는 곳은 어디인지, 금리를 낮추고 싶다면 이자율이 낮은 곳들은 어디가 있는지.
상황이 급박하다면 서류없이 당일 승인도 가능한 아파트론이라던지, 서류 접수후 하루이틀이면 승인이 완료가 되는 등 처리속도가 빠른 금융사 등 여러가지 선택지가 있으니 비교 후, 원하는 방식대로 안전한 금융거래를 하시고 세입자에게 돌려줘야 하는 금액을 마련하는데 어려움을 해결하실 수 있었으면 합니다.