주택모기지론 추가자금 필요할 때 DSR 규제에 따른 선택지
- 경제
- 2023. 7. 18.
주택모기지론 추가자금 필요할 때 DSR 규제에 따른 선택지에 대해 정리해 보도록 하겠습니다. 기준금리가 동결되었지만 주택담보대출 금리가 올라가려는 모습을 보이고 있습니다. 지난 5월까지 꾸준히 하락을 하고 있었던것과는 상반된 모습 입니다.
이로인해 주택모기지론을 알아보고 있는 분들이라면 고정금리로의 전환을 서두른다거나 반대로 여유있게 금리가 내려가는 시점까지 기다려야 하는 상황이 도래했습니다.
주택모기지론 LTV
구입자금, 사업자금, 생활안정자금 등 목적에 따라 LTV 의 선택 비중이 달라집니다. 투기지역 및 조정지역은 서울 및 수도권을 제외하고 대부분 해제 되었지만 적용을 받게 된다면 LTV 사용 가능 금액이 줄어들게 됩니다. 일시적 1가구 2주택자를 비롯해 1금융권 또는 2금융권에서 주택담보대출을 이용하느냐에 따라서도 달라 집니다.
구입자금을 기준으로 주택론을 사용할 때 생애최초구입자금이라면 LTV80% 까지 허용 합니다. 하지만 추가자금이라고 하면 이야기가 달라 집니다. 이미 사용하고 있는 주택모기지론 금액 이외에 채권최고액이 포함 됩니다. 이런 상황이라면 아파트, 주택, 오피스텔 등 부동산 시세사 올라가지 않은 상황이라면 추가자금이 나오기 어렵습니다.
반대로 하락을 했다면 오히려 역전이 되는 상황도 발생 합니다. 최근 인천지역을 비롯해 군산이나 일부 몇몇 지역에 해당하는 아파트가 여기에 속하게 됩니다. 내가 돈을 빌릴때는 60%를 받았는데 가격이 하락해 70% 또는 80% 이상으로 되어 있는 경우 입니다.
주택모기지론 DSR 규제
과거에는 DTI만 신경을 쓰면 되었는데 이제는 DSR 까지 발목을 잡는 경우가 허다 합니다. 구입자금이라면 최초 주담대를 신청하는것이기 때문에 이 부분에서 일정부분은 자유롭습니다.
규제를 적용 받는 대상 자체가 1억 이상의 부채를 소유하고 있는 모든 차주 입니다. 주택을 담보로 융자를 받거나 구입을 할 때 전액을 현금으로 구입을 하거나 1억 미만으로 담보를 받는 경우는 그다지 많지 않습니다. 대부분 60%~70%까지 한도를 채워 신청하기 때문에 이러한 규제가 적용 된다고 할 수 있습니다.
그래서 주택모기지론을 통해 추가자금을 알아볼 때 2가지 정도의 방법이 주로 활용 되고 있습니다. 첫째는 단위 농협, 새마을금고, 신협 등 상호금융기관 또는 보험사 등 2금융권을 알아보는 방법 입니다. DSR 50% 까지 허용을 하고 있어 10% 정도 여유가 있습니다.
월소득 100만원을 기준으로 2억 정도를 추가로 빌릴 수 있느냐 없느냐의 차이가 DSR10%의 차이인 만큼 소득 및 부동산시세에 따라 금액의 차이가 꽤 벌어지기도 합니다.
두번째 방법은 무설정론 등을 통한 무담보상품등을 활용하는 방법 입니다. 이 경우 개인사업자라면 DSR 규제 자체를 받지 않아 한도 산출에 어려움이 없습니다. 하지만 직장인, 프리랜서에 해당 하면 50%의 규정을 동일하게 적용 받습니다. 그럼에도 불구하고 1천만원 ~ 2억 이내로 당일 또는 급하게 자금을 사용해야 하는 상황에 놓여 있는 분들이 주로 선택을 합니다.
일반적인 아파트모기지론 이라고 한다면 본인 명의만 가능한 반면, 무설정론은 배우자명의, 공동명의, 본인명의 모두 신청을 할 수 있으며 등기상 설정이 남지 않는다는 것이 장점이 될 수 있습니다.
단, 신용점수에 따라 금리 차이가 발생 할 수 있으니 금융사 비교를 통해 최적의 기준을 찾아야 합니다. 신청부터 승인까지 소요되는 시간은 빠르면 하루이내 완료가 되고 별다른 문제가 없다면 늦어도 대부분 다음날 오전에는 승인이 완료가 도비니다.
주택모기지론 한도 유리한 조건
아파트 시세와 대비해 최대 한도를 사용하고자 한다면 사업자금 > 생활안정자금 > 전세반환금 형태로 금액이 달라 집니다. 1가구 2주택자에 해당하면서 전세금을 돌려줘야 하는 반환자금을 알아보고 있을 때 한도를 높이는 최선의 방법은 세입자가 퇴거 후, 실거주 목적으로 입주를 하는 방법 입니다.
만약 이것이 불가능 하다라고 한다면 최대치 까지 한도를 사용할 수 없으며 보통 70%~80% 이내에서 신청을 할 수 있습니다. 기준금리가 동일하게 적용됨에도 불구하고 금융사별 금리가 바뀔 가능성이 매우 높습니다. 상황에 따라 빨리 반영을 하는 곳들도 있고 조금은 늦은곳들도 있습니다.
무조건 한곳만 선택하기 보다 최소 3~5곳 정도의 금융사에 대해 비교 후, 금리나 한도 등 가능한 만족할만한 곳을 통해 신청한다면 불필요한 이자를 줄일 수 있어 장기적으로 유리 합니다. 인터넷 등 주담대 관련 금융사 금리비교가 가능한곳들을 통해 확인하는 것도 최신 상황을 쉽게 체크해 볼 수 있는 방법이기도 합니다.