무직자 아파트 담보대출 신청 승인 잘되는 2가지 방법
- 경제
- 2024. 1. 4.
무직자 아파트 담보대출 신청 승인 잘되는 2가지 방법 입니다. 2024년 스트레스 DSR이 2월 부터 은행권을 중심으로 시작될 예정 입니다. 고정금리가 아닌 변동금리를 사용하고 있다면 올라갔을 때, 이를 감당 할 수 있는 만큼만 빌려주는 방식이라고 보면 됩니다. 연소득 5천만원을 기준으로 한다면 내년 말에는 5천만원 이상의 기존 주담대 한도에서 차감될 것으로 보이는 만큼 구입자금도 문제지만 생활안정자금 용도라면 DSR 규제를 맞추기가 더욱 어렵게 되었습니다.
무직자 아파트 담보대출
2년 동안 동결이 되거나 꾸준히 올랐던 금리가 조금은 내려갈 조짐을 보이고 있습니다. 방심하긴 이르지만 어떤 방식을 선택하느냐에 따라 편차가 꽤 심할 것으로 보여 집니다.
기존 기준금리 인상과 부동산 시세의 하락으로인해 2021년 10월 이후 주택을 구입했다면 소폭 하락했다거나 손실을 만회하지 못한 분들이 많습니다. 일부에서는 너무 고점에서 구입을 했다고 하고 또 한편에서는 시간이 지나면 부동산 풀패신화는 계속될 것으로 낙관하기도 합니다. 결과가 어떨지는 누구도 예측 할 수 없습니다.
향후 1~2년 정도가 생활비용을 비롯해 부채가 있다면 이를 어떠한 방식으로 상환을 해야 하는지 여부에 따라 극과극의 상황이 나타날 것으로 보여 집니다. 더는 버티기 힘들어 싼값에 급매를 하는 분들도 있을 것이고 연체없이 잘 버텨서 다시 안정을 찾는 분들도 있기 때문 입니다. 이 글에서 다룰 주제는 무직자 아파트 담보대출 입니다.
프리랜서를 비롯해 현금수령을 하거나 주부 등 무직자의 범위는 생각보다 넓게 적용 됩니다. 하지만 내명의, 배우자명의, 공동명의로 부동산을 소유하고 있다는 것은 어디에선가 추정소득이 발생하고 있다는 전제 조건이 이 글의 핵심 입니다.
반대로 부동산을 소유하고 있음에도 불구하고 소득이 전혀 없는 경우도 있습니다. 추정소득을 적용하여 한도가 발생하여 정상적으로 승인이 되었다 하더라도 장기간 무직자에 해당하는 기준이라면 연체를 하지 않을 안전한 범위 이내에서만 자금 계획을 세우고 활용하셨음면 합니다.
무직자 아파트 담보대출 어떤게 좋을까?
주거래은행을 기준으로 하면 아파트 시세의 60%~70% 범위 까지는 무리없이 신청 할 수 있습니다. 다만 여기에는 한가지 전제조건을 필요로 하기도 합니다. 이미 주택 담보를 사용하고 있다면 선순위를 전액 대환 후, 추가자금이 나오는 형태 입니다. 대부분의 1금융권에서는 오늘 주제인 후순위를 취급하지 않습니다. 대환의 조건을 기본으로 하고 있어야 되니 현재 사용하고 있는 담보대출 금리가 낮다면 사용을 주저 할 수 밖에 없습니다.
두번째 방법은 소득보증인을 활용 할 수 있습니다. 맞벌이를 하고 있지 않는 외벌이라면 배우자의 소득을 토대로 신청을 할 수 있습니다. 이 경우 보증이 되었기 때문에 일반적인 담보상품과 차이가 없습니다.
적용되는 한도를 보면 1금융권은 70%, 2금융권은 80%~85%, P2P 업체는 90% 정도 까지 현실적으로 적용되는 한도 입니다. LTV 99% ~ 100%도 존재 하지만 지금처럼 부동산 시장이 불안정한 상황에서는 하위 금융사라 하더라도 이같은 위험을 감수하지 않으려 하는 경향이 많습니다.
무직자 아파트 담보대출 또는 후순위로 추가자금을 알아보고 있는 분들은 소득 미비 라는 이유로 부결이 되는 케이스가 대부분 입니다. 작년 하반기 부터 연체율이 증가하면서 금융사들이 심사기준을 강화하는것이 원이이 될 수 있습니다. 특히 부동산시세를 방어하지 못했다면 이에 따른 한도 감액또한 고려해야 합니다.
작년 통계를 보면 그나마 서울을 비롯한 수도권 지역과 5대 광역시 대전, 대구, 부산, 인천, 울산 등 아파트 가격 들이 보함세를 나타내는 지역들이 나오고 있습니다.
예를들어 구입 당시 7억인 아파트를 60%인 4억 2천만원을 받았는데 지금 시세가 6억 까지 하락을 했다고 한다면 10%를 더해 70% 까지 사용한다 하더라도 같은 금액이 됩니다. 여기에 채권최고액을 제외하면 실제로 담보대출로 이용 하능한 금액은 80% 정도를 신청해야 합니다. 아파트 담보대출 비율을 10%를 증액했음에도 불구하고 이와 같은 상황에 놓여 있다면 그 다음 단계를 고민해 봐야 합니다.
KB부동산시세 일반가를 기준으로 % 단위로 70%, 80%, 90% 까지 계산해 보고 나머지 잔여 한도가 어느정도나 나오는지 대략적인 계산도 가능 합니다. 선순위를 갈아타는 것이 아닌 후순위 또한 마찬가지 입니다만, 이 경우 1순위에 설정되어 있는 단순 비율이 아닌 채권최고액을 차감하는 방식으로 한도가 산출 됩니다.
2019년 이전에 담보대출을 받았다면, 한국은행 기준금리가 3.5%라는 것을 가만했을 때 80% 이상을 사용하는 경우 평균적으로 금리 구간은 5% 초반 부터 6% 초반이 주를 이룹니다.
이처럼 처음 아파트 담보대출 이용시 은행권을 통해 받을 수 있는 가용한도를 대부분 사용했지만 현 시점에 부동산 시세가 하락했다면 LTV를 늘린다 하더라도 한도가 나오지 않습니다. 마지막 방법은 무설정아파트론 입니다.
소득 확인 및 재직 관련 서류들이 필요없이 최대 2억 정도 까지 신청할 수 있습니다. 아파트론 또는 하우스론 이라고 불리기도 합니다.
아파트 소유자는 물론 배우자, 공동명의, 본인명의 3가지에 해당한다면 조건이 됩니다. 많은 경우는 아니지만 배우자 모르게 돈이 필요할 때 이를 활용하시는 분들도 있습니다. 법적으로는 아파트를 담보로 설정하지 않고 내 신용에 따라 한도가 책정되는 만큼 아무런 문제는 되지 않습니다.
매출이 없다 하더라도 같은 조건이라면 개인사업자 > 무직자, 주부 = 직장인 순서로 한도가 적용 됩니다. 내 명의로 1억 이상의 빚이 있다면 DSR 50% 이내이며 신규 사업자라면 이를 적용하지 않고 부채상환비율만 계산해 한도가 부여되는 방식 입니다.
금융사 별 무직자 아파트 담보대출 한도를 알아본다거나 금리비교를 하는 단계에서는 신용등급에 영향을 미치지 않습니다. 개인 관련 정보를 세세하게 제공하지 않는다 하더라도 아파트, 오피스텔, 빌라등의 주소지 마능로도 대략적인 금융사별 한도 및 금리비교가 가능 합니다.
신청전 이와 같은 방법으로 체크해 본다면, 어떤 금융사를 통해 진행을 했을 때, 지금 상황에서 나에게 유리하고 승인 가능성을 높은지 등에 대해 여러가지 부분들을 세세하게 체크해 볼 수 있습니다.