집주인 전세보증금 반환대출 4조원 넘어, 어디가 좋을까?

집주인이 전세보증금을 반환하는 목적으로 올해 8월까지 5대 은행에서 받는 주담대 규모가 4조원을 넘어선 것으로 나타났습니다. 전세보증금이 최대 실적을 기록했던 2021년 하반기 이후 체결된 2년 만기가 차례대로 올해 상반기 까지 돌아오기 때문인 것으로 파악 됩니다.

 

 

세입자를 제때 구하지 못하거나 전세보증금이 부족해 반환이 어려운 임대인이 그만큼 많아졌다는 의미 입니다. 하지만 현재 금융시장의 상황은 좋다고 할 수 있지는 않습니다. 5대은행이 올해말까지 주담대 취급을 중단하거나 비대면 상품들을 운영 중지를 선언했습니다.

 

한국은행의 기준금리 인하에도 불구하고 주담대 규제 여파로 매매는 물론 전세에 대한 수요도 위축되면서 올해 전세보증금 반환이 어려운 집주인은 더욱 늘어날 것으로 보입니다. 특히 지방과 서울을 비롯한 수도권 외곽의 경우 전세 시사가 기존의 보증금 보다 낮아지는 역전세에 대한 우려도 제기되고 있습니다.

 

 

집주인 전세보증금 반환대출

전세보증금 반환대출 관련 수요는 내년까지 지속될 것으로 예상 됩니다. 하지만 1주택 이상 보유자의 다주택자는 은행의 이용이 부결이 되고 불가한데다 전세자금의 대출금리가 올라가면서 이자 부담으로 인한 신규 수요가 감소하는 이중고에 시달리고 있습니다.

 

결국 2금융권인 상호금융, 보험회사 등으로 조건을 알아보게 되는데 은행의 운영 중단 선언 이후 금융위에서 규제를 강화하라는 모습이 포착되고 있기도 합니다. 따라서 은행 이용이 어려워 부결이 되었다면 2금융권에도 조치가 취해지기 전 자금 시기를 앞당기는 것이 승인률을 높일 수 있는 대안으로 나오고 있기도 합니다.

 

 

집주인 전세보증금 반환대출 규제 완화

금융위 에서는 전세보증금은 상승 추세를 보이고 있지만 연말 전세 시장의 상황을 파악하여 역전세 반환대출 규제 완화 여부를 결정할 예정 이라고 합니다. 내년 1월 이후 전세 계약 만료가 예정 되어 있다면 두가지 선택지를 고려해 볼 수 있습니다.

 

첫째, 퇴거 만료일 전 미리 한도 및 금리를 사전에 잡아두는 방식 입니다. 규제가 강화되었을 때 부결이 되는 위험을 일부 피할 수 있습니다. 신청일 기준으로 승인일자를 정해두면 접수된 부분에 한해서는 기준이 변경된다 하더라도 그대로 진행이 될 가능성이 높기 때문 입니다.

 

둘째, 전세 계약 만료가 2025년 1월 이후라면 해당 시점을 기준으로 금융시장의 변동성을 비교해 볼 수 있습니다. 올해 시행되었던 DSR 대신 DTI를 적용하는 방안이 유지된다면 연소득 5천만원인 차주를 기준으로 종전보다 1억 7천만원 이상의 한도를 추가로 사용 할 수 있게 됩니다.

 

하지만 이 방법은 금융 당국의 입장에서 규제를 완화하는 자체가 부담스럽게 느껴질 수 있기도 합니다. 전세보증금 반환대출 규모가 커질수록 가계부채의 위험도도 상승하기 때문 입니다.

 

집주인 전세보증금 반환대출 금리

전세보증금 반환대출 금리는 1금융권 4%~5%, 2금융권 4% ~ 8% 대로 유지되고 있습니다. 하지만 9월 이후 부터 사실상 은행 이용이 어려운 만큼 금리를 낮추기 위한 목적이라면 신협, 새마을금고, 단위농협 등 상호금융기관 또는 보험회사를 우선 순위로 비교하는 것이 유리 합니다.

 

 

부족한 한도 또는 신용점수가 부족하거나 연체이력등이 있다면 캐피탈, 저축은행등을 통해 전세반환자금을 알아볼 수 있습니다. 이번 정부의 최대 목표가 가계부채 감소 입니다. 따라서 예전처럼 완화된 규정이 쉽게 등장하지는 않을 것 이라는 예상이 많습니다.

 

신협 전세반환 신청

 

비교적 시세가 일정하게 유지되는 아파트에 비해 빌라는 상황이 더 좋지 않습니다. 올해 7월 부터 9월까지 서울을 비롯한 수도권 지역에서 발생한 빌라 전세 거래의 45.7%가 계약 당시 보다 전세금이 하락한 역전세로 확인 되기 때문 입니다.

 

상대적으로 주택 가격 하락의 방어도가 높은 수도권에서 보다 비수도권 지역에서 역전세 현상이 나타날 수 있다는 예상이 나오는 이유이기도 합니다.