주택담보대출 근저당말소, 안 하면 생기는 문제 아시나요?

주택담보대출을 다 갚고 나면 "이제 끝났구나" 하고 안심하는 분들이 많습니다. 하지만 정말 끝난 걸까요? 대출 원금과 이자를 모두 상환했더라도 ‘근저당’이라는 권리는 여전히 집에 남아 있을 수 있습니다. 이 근저당을 제대로 말소하지 않으면, 향후 부동산 거래나 대출에서 예상치 못한 불이익을 받을 수 있습니다.

 

 

근저당이란? 왜 말소해야 하나요?

근저당은 금융기관이 주택담보대출을 실행할 때 설정하는 담보권의 일종입니다. 쉽게 말해, 집을 담보로 돈을 빌렸다는 기록이 등기부등본에 남아 있는 상태입니다.

대출을 모두 갚더라도, 이 근저당은 자동으로 사라지지 않습니다. 반드시 소유자가 ‘근저당말소 등기’를 직접 신청해야만 완전히 제거됩니다.

 

특히 근저당은 실제 채무 금액보다 큰 금액으로 설정되기 때문에, 이미 대출이 끝난 상태라 하더라도 외부에선 ‘부채가 있는 집’으로 오해받을 수 있습니다. 이 때문에 부동산 매매나 추가 대출, 상속, 증여 시 큰 문제가 생기곤 합니다.

 

 

근저당을 말소하지 않으면 어떤 문제가 생길까?

첫 번째 문제는 부동산 매매 시 계약 불이행으로 이어질 수 있다는 점입니다. 매수자는 등기부등본을 보고 판단하기 때문에, 근저당이 남아 있다면 "채무관계가 끝나지 않았다"고 간주하고 계약을 꺼릴 수 있습니다.

 

두 번째는 추가 담보대출 또는 대환대출 신청이 어려워질 수 있다는 점입니다. 은행은 담보 여력을 판단할 때 기존 근저당 설정 여부를 중요한 평가 요소로 보기 때문에, 근저당이 남아 있으면 담보가치가 떨어진다고 판단해 원하는 한도가 나오지 않거나, 아예 심사에서 탈락할 수 있습니다.

 

세 번째는 시간이 지나면 말소 절차가 더 복잡해질 수 있다는 것입니다. 대출 기관이 통합되거나 폐업한 경우, 권리자 조회와 위임 절차가 복잡해져 등기소에서 단순 말소가 아닌 소송까지 가는 사례도 발생합니다.

 

근저당 말소 언제 어떻게 하면 되나요?

대출을 모두 상환하면 금융기관에서 '채권소멸확인서' 또는 '근저당말소용 서류'를 발급해줍니다. 이를 가지고 관할 등기소에 방문하거나 온라인(정부24, 등기민원사이트)을 통해 말소 신청을 하면 됩니다.

전문가에게 의뢰할 수도 있으며, 일반적으로 말소 등기 비용은 2~4만 원 선에서 해결됩니다. 주의할 점은, 말소는 ‘의무’가 아니기 때문에 은행이나 등기소에서 알아서 처리해주지 않는다는 것입니다. 반드시 소유자가 직접 챙겨야 합니다.

 

근저당말소 끝났다고 방심하면 안 됩니다

주택담보대출을 모두 상환했더라도, 근저당이라는 흔적이 남아 있다면 부동산은 아직 ‘완전히 내 것’이 아닐 수 있습니다. 매매도, 추가 대출도, 증여도 모두 영향을 받기 때문에 반드시 말소 절차까지 마무리해야 안전합니다.