아파트 후순위 담보대출 한도 및 금리, DSR 규제 피하는 2가지 방법
- 경제
- 2023. 6. 13.
아파트 후순위 담보대출 한도 및 금리, DSR 규제 피하는 2가지 방법에 대해 정리해 보도록 하겠습니다. 5월들어 주택담보대출이 증가세를 보이고 있습니다. 기준금리가 동일함에도 불구하고 주담대의 상단 이자율이 내려갔기 때문 입니다.
이로인해 기존 신용상품을 사용하고 있는 것들을 아파트 후순위 담보대출로 하나로 통합을 한다거나 추가자금을 필요로 할 때 진입 장벽은 낮아진 상태라고 할 수 있습니다. 이미 사용 하고 있는 아파트 담보를 그대로 두고 추가자금만 필요한 후순위 담보대출에 대해 어떻게 알아보는것이 유리한지 정리해 보도록 하겠습니다.
아파트 후순위 담보대출
이미 사용하고 있는 담보대출을 그대로두고 잔여 LTV 한도 이내에서 추가로 대출을 받는것을 의미 합니다. 등기부등본에 설정이 되어 있는 순서로 2순위가 될 수 있기도 하고 3순위도 가능하기도 합니다. 하지만 채권최고액을 비롯해 방공제, KB부동산시세의 변화에 따라 같은 아파트라 하더라도 신청 시기에 따라 한도가 달라질 수 있습니다.
아파트 후순위 담보대출은 선순위를 그대로 두고 사용을 해야 하기 때문에 가산금리가 적용 됩니다. 즉, 금융사에서 제공하고 있는 최저금리를 사용 할 수 없다는 의미도 될 수 있습니다. 하지만 이는 어디까지나 선택의 영역이라고 보여 집니다.
금리를 낮게 받기 위해 갈아타기를 해야 할 것인지, 편차가 너무 크게 벌어지기 때문에 후순위로 받는것이 유리한지는 사전에 체크해 봐야 합니다. 이 때 중요한것은 중도상환수수료 비용이 추가된다면 이 금액도 따져 봐야 합니다.
단순하게 이자가 얼만큼 높아졌다 혹은 비슷하다라고 단정 짓기 보다 중도상환을 했을 때 면제를 받을 수 있는 기준이 되었는지 이를 납입하고 나서라도 유리한 부분은 어떤것들이 있는지 입니다.
아파트 후순위 담보대출 금리
금리가 결정되는 방식은 두가지 입니다. 첫째는 KB부동산시세와 비교했을 때 비중을 어느정도 까지 사용하는지 여부 입니다. 예를들어 아파트 가격이 6억이라고 한다면 60%는 3억 6천만원이 됩니다. 80%라고 하면 4억 8천만원이 됩니다. 90%는 5억 4천만원 입니다.
보시는바와같이 비중을 늘릴수록 아파트시세와 비교했을 때 사용 할 수 있는 금액이 늘어나게 됩니다. 물론 여기에는 방공제를 비롯해 채권최고액등을 모두 제외하고 나머지 차액만을 받을 수 있습니다.
금융회사의 입장에서는 LTV 비중이 늘어날수록 고위험군으로 판단합니다. 부동산 시세가 하락을 한다면 선순위 부터 돈을 회수 할 수 있으니 본전을 찾지 못할 수 있습니다. 가산금리를 적용하는 이유는 바로 여기에 있습니다. 리스크를 감수하기 위함인데요.
금융사마다 차이가 있지만 상호금융 및 저축은행, 캐피탈 등 후순위 아파트 담보대출 이용시 최저 금리는 5%초반대이며 90%, 95% 까지 사용을 해야 하는 상황이라면 10% 가까이 금리가 책정될 가능성도 있습니다.
아파트 후순위 담보대출 DSR
1금융권은 40%, 2금융권은 50% 입니다. 이를 대략적인 금액으로 비교해 보자면 매달 50만원 정도의 금액이 추가로 빚을 갚는데 사용된다면 1억원 정도의 차이라고 할 수 있습니다.
DSR이라는 것은 1년 동안 내 소득대비 갚아야하는 상환금액의 비율을 의미 합니다. 마이너스통장, 주택담보대출, 만기일시상환 등 여러가지 기준에 따라 책정 비중은 달라 집니다.
그래도 가능한 쉽고 비슷하게 생각할 수 있는 부분도 있습니다. 내 월급과 비교했을 때 한달에 빚을 갚는 금액이 어느정도인가에 따라 DSR을 초과하는지 아닌지를 간략하게나마 확인해 볼 수 있습니다.
예를들어 내 월급이 400만원 이라고 한다면 40%에 해당하는 160만원 까지만 은행권 대출을 받을 때 사용 할 수 있는 DSR 입니다.
50%라고 한다면 200만원으로 2금융권을 이용시 40만원 정도의 여유가 생기게 됩니다. 한달에 이정도의 차이는 담보대출 금액으로 봤을 때 1억원 정도를 더 빌릴 수 있느냐 없느냐의 차이이기도 합니다. 급여가 더 높다거나 비중의 차이에 따라 아파트시세와 비교했을 때 사용 할 수 있는 금액을 전부 사용 가능한지 아닌지도 소득에서 판단 됩니다.
하지만 무조건 그런것은 아닙니다. 예외사항이 적용되는데 개인사업자, 법인사업자 입니다. 사업운영자금의 목적으로 아파트 후순위 담보대출 신청을 하게 되면 DSR 규제를 받지 않습니다. 따라서 해당 금융사에서 제시하고 있는 가능한 LTV를 대부분 사용하는것이 가능 합니다.
또한가지 규제를 피하는 방법은 무설정아파트론 처럼 주택에 담보를 설정하지 않고 신용으로 돈을 빌리는 방법 입니다. 후순위보다 신청 부터 승인까지의 기간이 무척 짧아 오전에 신청 후 오후에 승인이 될 정도로 빠르다는 것은 장점 입니다.
그러나 최대 신청 할 수 있는 금액이 2억원이고 후순위와 비교했을 때 이자는 보편적으로 조금 더 높게 나오고 있습니다. 따라서 두가지를 함께 비교 후, 결정을 하셔도 됩니다. 1가구 2주택 및 다주택자에 해당 한다면 애초에 사용 할 수 있는 LTV의 비중이 낮은만큼 신청 전부터 이 방법을 활용하시는 분들도 있습니다.
아파트 후순위 담보대출 신용등급
2금융권을 통해 신청시 신용등급이 아주 영향을 주지 않는것은 아닙니다. 1등급 부터 9등급 까지도 가능하지만 신용점수가 좋지 않다는 것은 아파트를 담보로 설정함에도 불구하고 등급이 좋은 같은 수준과 비교했을 때 이자 부담을 조금 더 할 수 있습니다.
아파트 시세의 80% 이상을 후순위로 사용하고자 했을 때, 저축은행업권을 비롯해 대부업체 까지 알아보시는 분들도 있습니다. 연체 이력이 있다거나 가능한 빠른 시간안에 승인이 되어야 하는 상황에 놓인 분들 입니다.
이 경우 이용 당시 시점에서의 금리를 체크해야 하며 중도상환금액을 면제 받을 수 있는 기간이 가능한 짧은 담보대출 상품을 선택하는 것이 유리 합니다.
지금 당장은 어쩔 수 없는 상황에서 후순위를 이용하고 있다 하더라도 신용상태가 개선이 되었을 때, 언제든 갈아타기를 준비해야 하기 때문 입니다.
어떤 금융사를 이용하느냐에 따라 한도가 1억 이상 차이가 날 수 있기도 하고 금리도 3%~5% 이상 차이가 생길 수 있습니다. 이 기준만 보더라도 단순하게 한달에 내야 하는 돈이 적게는 10만원 부터 50만원 이상 괴리가 발생 할 수 있다는 의미도 될 수 있습니다.
어쩔 수 없는 상황에서 혹은 현 시점에서 가장 유리한것이 후순위 담보대출 이라고 한다면 가능한 매달 납입 가능한 이자를 줄일 수 있고 승인까지의 과정이 어렵지 않은곳을 선택하는것 또한 현 시점에서는 최선의 대안이 될 수 있습니다.
하지만 무조건 적으로 금융사 조회를 하기 보다 구두상담을 통해 사전에 2~3곳 정도 유리할 수 있을만한 금융기관을 먼저 선택 후 다음 단계로 알아보는것이 불필요한 신용조회를 줄이고 승인기간을 앞당길 수 있는 방법 입니다.